Застройка по-сочински

Разгул фантазии и безответственности

Тема градостроительства в нашем городе – одна из самых острых, и ее взаимосвязь с такими понятиями, как самострои, точечная застройка, возведение зданий с многочисленными нарушениями строительных технологий – крепка и нерушима.

Разгул фантазии и безответственности

Будущее родом из прошлого

- Это серьезный наболевший вопрос, - комментирует Федор Афуксениди, президент Сочинской городской организации «Союз архитекторов России». – Большая часть проектов реализуется, немногие из них попадают «в корзину». Другое дело, что впоследствии, по требованию заказчика и при отсутствии авторского надзора, объект может видоизмениться до неузнаваемости. Много разных факторов влияет: неверное направление градостроительного развития начала 2000-х, некорректная политика инвесторов, где-то есть и вина архитекторов, и несовершенный Генплан города, по сути, являющийся лишь наброском градостроительного развития Сочи. Многие сейчас ругают за несовершенство Правила землепользования и застройки, но они выполняют свою роль, часто сдерживая появление новых «маргиналов», жаль, что они не появились 10-15 лет назад.

Точечная застройка – проблема всей страны. Но, по мнению Рубена Кокосова, вице-президента Сочинской организации Союза архитекторов России, у нас в городе она усугублена до квинтэссенции. Причин тому множество.

- Одна из них – горный рельеф местности: на юго-западе – море, с северо-востока – горная гряда, и нам просто некуда развиваться, - считает он. – Помимо этого, исходя из действующего Градостроительного кодекса участок на застройку должен выделяться в соответствии с утверждённым проектом планировки, в котором должна быть предусмотрена инфраструктура – социальная, транспортная, инженерная.

Практически все земельные участки были сформированы еще до вступления в силу Градостроительного кодекса в 2006 году, на основании ст. 35 Земельного кодекса. Он определяет приоритетное право на формирование земельного участка собственника недвижимости на данной территории. Отсюда градостроительный хаос, который мы имеем сегодня.

Основные документы, регламентирующие застройку, – это Правила землепользования и застройки, Генплан города, проекты планировки. Первый определяет функциональное насыщение строительства, высотность, устанавливает границы территориальных зон и их кодовые обозначения.

- Свободных земельных участков в городе практически не осталось, а стоимость их значительно возросла, - рассказывает Николай Гришин, главный инженер архитектурного бюро «ГОР-ПРОЕКТ», советник Российской академии архитектуры и градостроительства, член Градостроительного совета Сочи, эксперт краевого департамента по архитектуре и градостроительству. – По некоторым данным, сотка земли на наиболее лакомых участках в Центральном районе стоит порядка 400 тыс. долларов.

В постперестроечные времена появился такой казуистический термин, как рыночная стоимость права пользования земельным участком, показывающий реальную ситуацию на сочинском земельном рынке. Иными словами, официально можно было только взять землю в аренду на 49 лет, но вот такой вышеупомянутый рычаг давал возможность переаренды земельного участка по соответствующей цене. Из-за чего стоимость строительства, естественно, значительно увеличивалась. И именно его дороговизна также стала причиной появления высотной застройки в Сочи.

- Инвестор, или застройщик, по рыночной стоимости права пользования должен был приобрести земельный участок, - рассказывает Николай Гришин. Если он занят жильем – ветхим, аварийным, необходимо расселить жителей, а это снова средства на его покупку, на оформление документов, временные затраты. В силу сложности рельефа нужны нешуточные деньги на противооползневые мероприятия - подпорные стены, сейсмику, а зачастую еще и на вынос инженерных сетей. И только после этого застройщик может приступать непосредственно к строительству, которое тоже требует вложений в проект, стройматериалы, оплату труда и т.д. Если инвестор уже потратил столько денег, то шанс вернуть их при условии возведения 2-3 этажного дома в соответствии с территориальным зонированием в конечном итоге равняется нулю. Так появляются высотки, «лишние» этажи которых постфактум узакониваются через суд. Отсюда заоблачная стоимость квадратного метра в Сочи. Так было до появления Правил землепользования и застройки.

Схемы и комиссии

- К сожалению, многое было построено до появления ПЗЗ, - рассуждает Гришин. – Теперь они приняты, но с учетом того, что оставлена лазейка в виде возможности их корректировки в рамках специальной комиссии в городской администрации, то остановить появление новых высоток сложно.

В качестве примера он приводит Ниццу, где законом четко определены границы различных городских зон. В Сочи же часто бывает так: архитектору заказывают высотку в зоне, в которой такое строительство запрещено. В собственных интересах заказчик проводит корректировку через ПЗЗ. И вот появляется в зоне Ж-2 квадратик или кружок зоны Ж-4, в которой строить можно.

Николай Гришин связывает надежды с постановлением главы Сочи № 2210 «О назначении публичных слушаний по проекту изменений изменений в ПЗЗ на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

- Это корректный и порядочный документ, потому что в нем говорится не об узаконивании конкретных объектов, а о внесении разумных поправок, - считает он.

Федор Афуксениди положительно рассматривает работу комиссии по изменению ПЗЗ: «Работы много. К сожалению, в правила вкрались тысячи технических ошибок – когда один участок относится сразу к двум или более территориальным зонам, а это недопустимо. Комиссия рассматривает и изменения в регламент ПЗЗ, принимая разумные решения. Так, за последние 3 месяца были отклонены из-за нарушений ПЗЗ две высотки, получившие в прежние годы разрешение на строительство, строительство которых не началось по разным причинам. Решение комиссии не является окончательным, очень многое зависит от общественных слушаний».

Сочинские архитекторы сходятся во мнении, что если бы ПЗЗ были приняты своевременно, в 90-2000 годах, то архитектурный облик города являл бы сейчас собой намного более гармоничную картину.

- Сочинский союз архитекторов давно предлагал ввести мораторий на строительство жилых домов в центре Сочи, - рассказывает Федор Афуксениди. - В том числе, в проекте планировки Центрального района, перепрофилирование жилых домов, находящихся между Курортным проспектом и морем, под гостиницы, которое можно осуществить, например, при помощи налоговых рычагов. Почему-то при обсуждении в публичном пространстве переезд администрации в Имеретинку вызывает спокойные эмоции, а перенос деловой жизни города в течение 30 лет на территорию правобережного водозабора реки Сочи, между ул. Донская и объездной дорогой, воспринимается как градостроительный экстремизм, и проектировщиков называют радикалами.

Как отмечают сочинские архитекторы, до кризиса существовала весьма распространенная схема появления высоток. На объединенных 3-4 участках по 6 соток строится дом, потом постепенно узаконивается через разные инстанции. Это было характерно в свое время для улиц Клубничная, Инжирная. Причем это работало в двух вариантах: либо пошагово протаскивалось разрешение на последующие этажи, либо, когда утверждается проект, например, 5-этажного дома, в итоге он вырастает до 19-ти.

Активная точечная застройка, по свидетельству архитекторов, началась в Сочи в 2007 году. Тенденция того времени – тендеры выигрывали проектные организации Поволжья, Урала, Сибири, у которых тогда не было объемов работ. Причем победу они одерживали путем демпинга. Шапкозакидательство в сочетании с незнанием особенностей города, рельефа, сейсмики привело к тому, что часть выполненной проектной документации не может быть реализована.

Рубен Кокосов вспоминает анекдотический случай. В свое время тендер на реконструкцию улицы Целинной, название которой никак не отражает ее безумный рельеф, выиграла проектная группа из Кемерово. Когда приехали и увидели ее – за голову схватились. Такие перекосы стали возможными благодаря сложившейся практике применения 94 ФЗ. Он, конечно, регламентирует, что победителем становится тот, кто предложит оптимальные условия, но самым главным критерием всегда становилась минимальная сумма строительства или реконструкции.

Ситуация может развиваться иначе. Приходит заказчик с большими деньгами и давит на архитектора: не хочешь проектировать – не надо, желающих хоть отбавляй.

- Реалии жизни таковы, что архитектор материально заинтересован в выполнении масштабного проекта, - комментирует Федор Афуксениди. – Но у архитектора обязательно должна быть гражданская позиция, необходимо убеждать заказчиков в необходимости выполнения норм и правил. До ПЗЗ высота строящегося дома в Сочи зависела только от кошелька заказчика. Известный архитектурный критик Иконников говорил, что если раньше архитектура была музыкой в камне, то теперь она часто становится экономикой в камне. К тому же далеко не все в городе проектируется представителями Сочи. Мы не против иногородних проектировщиков, если они – профессионалы и «чувствуют» Сочи. Мы за то, чтобы обозначить самые важные части города, где невозможно проектировать без конкурса идей. И если этот конкурс выиграет иногородний архитектор, значит, ему и быть автором.

Существует в ментальности заказчиков и такая тенденция, как привлечение светил с громким именем. На этом Сочи тоже пришлось обжечься.

- Кстати, ЖК «Премьер», прозванный в народе Титаником, рождён из проекта, изначально имеющего форму овала, - уточняет Николай Гришин. – Однако площадь земельного участка не позволяла его разместить. И тогда появился овал, рассеченный пополам.

Невостребованное профессиональное сообщество

Совершенно невозможно, по мнению архитекторов, противодействовать госмонополиям. Например, в свое время многие были против строительства морпорта в Имеретинке, предназначавшегося для приема олимпийских грузов. Кстати, Николай Гришин в свое время являлся автором и руководителем работ по градостроительной концепции развития береговой зоны Адлерского района. На вывод проектировщиков о нецелесообразности возведения любых гидротехнических конструкций в междуречье Мзымта-Псоу (прогрессирующий в берег каньон Новый, большие глубины, дорогое строительство, огромное количество технических трудностей) с положительным заключением Главгосэкспертизы не обратили внимания.

Были разрушены великолепные пляжи шириной 40-50 метров, береговую зону заключили в камень. И что же? Прошлогодний сильный шторм разрушил береговые укрепления, да и большинство олимпийских грузов было перевезено железной дорогой.

Вопреки здравому смыслу поступает сейчас и РЖД, уродующая морской берег защитными бунами.

К глубокому сожалению, отмечают архитекторы, инструменты, готовящие мнение для окончательного решения главы – градостроительный совет, общественные и экологические слушания, архитектурная секция – стали для застройщиков элементами обязательной процедуры, ступенями, приближающими к конечной цели, а их рекомендации они пропускают мимо ушей. Главная цель – представить проект на утверждение главы.

- И если раньше рассмотрению Градостроительным советом проекта в администрации уделялось самое пристальное внимание, то сейчас этого нет, - рассказывает Николай Гришин. – Нет регулярности заседаний Градсовета, его влияние значительно снизилось. В итоге немногие заказчики учитывают рекомендации и пожелания профессиональной среды.

При имеющемся несовершенстве законодательства и иных причинах контролировать рост высоток в Сочи просто. По мнению Рубена Кокосова, необходимо еженедельно мониторить городские улицы. Таким образом, профилактические меры дали бы большой эффект.

Неузнаваемые перемены

Именно несовершенством существующих федеральных градостроительных законов объясняется и отклонение от первоначального проекта не только в этажности возводимых зданий, но и от запроектированного архитектурного облика.

Сегодня, по словам Рубена Кокосова, архитектор не имеет права вмешиваться в процесс возведения здания по своему проекту, даже если видит его изменение.

- Мы поднимали эту проблему в сочинской администрации, - говорит он, но местное законодательство не может противоречить федеральному.

В 2012-2013 гг. сочинские архитекторы разработали четыре проекта планировки центральных частей всех районов города – Центрального, Хостинского, Адлерского, Лазаревского. В ходе анализа Генплана города, сделанного в ходе работ, они обнаружили множество ошибок, разночтений, препятствующих развитию города.

- Работа над проектами планировки выявила очевидную необходимость корректировки генплана, - рассказывает Николай Гришин. - И постановка этой задачи была даже озвучена в городе, а город попытался заложить средства на разработку корректировки. И даже хотели объявить конкурс, но Олимпиада пока съедает все ресурсы. Тем не менее, везде звучит, что наши предложения могут явиться основанием для подготовки техзадания на корректировку Генплана. Это задание пока не составлялось, но ответственные лица как в Департаменте, так и в Муниципальном институте Генплана, являющемся официальным разработчиком проектов планировки, утверждают, что без нас подготовка техзадания произойти не должна.

Кстати

В рамках прошедшего с 23 по 26 октября XIII Международного строительного форума «SOCHI-BUILD-2013» были озвучены те же аспекты проблемы под названием «точечная застройка». В преддверии Форума были награждены участники смотра-конкурса «Архразрез-2013», проекты которого также были представлены и на Форуме. В номинации «Общественные комплексы, здания и сооружения» первое место было присуждено проекту Федора Афуксениди (ООО «АСпро») «Многофункциональный общественно-развлекательный центр олимпийского объекта п.56 программы «Береговая инфраструктура морского порта с целью создания центра морских пассажирских и круизных перевозок». «Представляя свой проект, Федор Иванович высказал сожаление, что в рабочую стадию проекта, которую выполняет «Краснодаргражданпроект», вносится много корректировок без согласования с автором, что значительно, по его мнению, ухудшает объект в целом. Таким образом, только на выставке «АрхРазрез-2013» можно увидеть этот проект именно таким, как задумал его автор», - пишет интернет-журнал «Архитектура Сочи».

И еще один факт. В нескольких десятках метров от выставочных павильонов завершается установка, как утверждают организаторы, временного павильона Bosco метров на 300-400 прямо на территории архитектурного памятника – площади перед морвокзалом. Застройка по-сочински продолжается.

 

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру