Предполагается, что налог будет вводиться поэтапно и в течение нескольких лет, с 2014 до 2018 год, по мере готовности у субъектов Федерации кадастровых списков недвижимости.
Налог на недвижимость заменит существующие сегодня имущественный и земельный. Цель введения — создание более эффективной системы налогообложения за счет унифицированного подхода и проработанности всех возможных случаев. Поступления в бюджет увеличатся не только благодаря повышению суммы налога, но и в результате учета ранее не облагавшихся налогом объектов.
Авторы считают, что введение налога позволит увеличить долю его поступления в бюджет в 6 раз. Сегодня же в собственных доходах доля поступлений от налога на имущество составляет 0,7%, от налога на землю — 5,6%. Для сравнения: в развитых странах она составляет 30% доходов местных бюджетов.
Мы попросили нескольких экспертов, которых новое налогообложение обязательно затронет, прокомментировать, что принесет с собой налог и его ставки.
Грабительская реформа
Для исчисления налогооблагаемой базы планируется отказаться от неэффективного инструмента инвентаризационной стоимости в пользу кадастровой оценки.
«При отсутствии прозрачной методики кадастровой оценки стоимость недвижимости может как превышать рыночную, так и быть значительно ниже ее», — уверен Владимир Спицын, генеральный директор сочинской компании инженерных сетей и систем.
По мнению Бориса Лебедева, заместителя генерального директора по маркетингу одного из сочинских агентств недвижимости, реформа носит грабительский характер.
«Пересчет по кадастровой стоимости приведет к многократному росту собираемой суммы налогов. В этом смысле государство делает очередную кальку с американских способов залезть поглубже в наши карманы. Учитывая крайне низкий уровень жизни в России (67-е место в мире), можно сказать, что это удар по бедным».
Частично солидарен с ним и Михаил Жигарев, президент сочинского юридического центра: «Оценку недвижимости по рыночной стоимости придется оплачивать собственникам, что существенно увеличит их расходы». При этом он считает «механизм налогообложения по кадастровой стоимости наиболее точным по сравнению с оценками по рыночной и инвентаризационной стоимости».
Использовать зарубежный опыт оценки недвижимости по рыночной стоимости в России невозможно, поясняют авторы проекта. Потому что, помимо объективных факторов ценообразования, на нашем рынке действует множество субъективных. Они-то и вызывают неоправданные колебания цены. Поэтому в России пошли другим путем. Государство должно сформировать по всей территории страны единый кадастр недвижимости с указанием оценочной стоимости всех объектов. Несмотря на то, что этот процесс идет с 2004 года, он еще не завершен. Поэтому ввод единого налога будет постепенным, каждый регион будет переходить на него по мере готовности кадастровой оценки местной недвижимости. Ставки налога на недвижимость таковы: 0,1% — на жилые объекты недвижимости стоимостью менее 300 млн рублей. На иные здания и помещения (в частности, на апартаменты) той же стоимости — 0,5%. Земли сельхозназначения, дачные участки и земли для личного подсобного хозяйства будут облагаться по ставке 0,3%. Для владельцев недвижимости стоимостью более 300 млн рублей ставка налога будет от 0,5 до 1%. По этим же ставкам налога на недвижимость также будут облагаться объекты незавершенного капитального жилого строительства.
Послабление предвидится в виде вычета размером в 20 необлагаемых налогом кв. м, за которые собственники платить не будут.
Борис Лебедев считает такую ситуацию откровенным грабежом. «Недострой не приносит ни прибыли хозяину, ни компенсации других расходов, например аренды. Он только требует вложений. Расходы по доведению его до жилого состояния могут составить около половины всего бюджета строительства на коммуникации, внутреннюю и наружную отделку. Не все хозяева могут заранее правильно рассчитать расходы, что приводит к недофинансированию именно на конечной стадии строительства. Налогообложение такого владельца, уже сидящего без средств, приведет только к затягиванию окончания строительства и в ряде случаев к банкротству. А банкроты не могут платить никаких налогов».
Собственное решение проблемы предлагает Михаил Жигарев: «Целесообразно было бы установить разумный срок для строительства, по истечении которого облагать недострой налогом».
Земельный налог, входящий в налог на недвижимость, практически не изменится, так как он и сейчас рассчитывается по кадастровой стоимости. Что касается размеров ставок, то Михаил Жигарев вполне оптимистично смотрит на них: «За квартиру средней площади в Сочи придется платить вполне реальный налог в размере 2-2,5 тыс. рублей. Для могущих себе позволить приобретать недвижимость таая сумма несущественна, а для малообеспеченных семей, инвалидов, пенсионеров и т.д. Существуют льготы».
Вторит ему Владимир Спицын: «Те, кто крепко стоит на ногах, несмотря на такие налоги, будут двигаться дальше».
Борис Лебедев в противовес им настроен категорично: «Низкий уровень ставок призван усыпить бдительность народа и не допустить массовых протестов. Как только все смирятся, повысить их можно будет одним росчерком ручки. Например, во Франции такие постепенные повышения налоговой удавки привели к тому, что в 2012 году около 8000 семей заплатили более 100% дохода. И большую долю этих налогов составили налоги на недвижимость. Минимальный уровень необлагаемых налогом 20 кв. м — это экономическое принуждение жить в тесных квартирках. Можно ведь было не брать налога с единственного жилья, например. Но тогда незачем и начинать что-то менять. Ведь у большинства граждан России второго жилья нет и никогда не будет».
Гибкая «линейка»?
Авторы проекта считают, что благодаря учету кадастровой стоимости новый налог станет более гибким. Потому что при его начислении будут использоваться не только учитывавшиеся ранее характеристики — давность постройки, ее качество, площадь и число собственников, но и частные особенности каждого объекта. Это географическое местоположение, этаж, количество комнат, поэтажная планировка, материал перекрытий. Кроме того, предоставляемый вычет будет сглаживать ситуацию, ведь в эконом-сегменте владельцами вы- ступают 2-3 человека, не имеющие в собственности иной недвижимости. В некоторых случаях благодаря вычету налог на недвижимость взиматься не будет, если, например, квартирной площадью 60 кв. м владеют три собственника.
Одним из проявлений лояльности нового налогообложения авторы проекта считают тот факт, что кадастровая стоимость нежилой недвижимости, даже в случае, если она используется для проживания, априори ниже кадастровой стоимости жилья, а соответственно, и налогооблагаемая база в апартаментах ниже. Особенно сильно, по их мнению, это проявится в элитном сегменте, где налоги на элитное жилье и на апартаменты этого класса будут отличаться в 2-3 раза.
«Разница в стоимости может привести к оформлению квартирных домов как апартаментных комплексов, а нежилой статус проекта — к его удешевлению и экономии на снижении стандартов и качестве строительства. Но в целом доля апартаментов на рынке минимальная и не меняет общую картину», — комментирует Борис Лебедев.
Налог на котлован
В проекте есть непроработанные неопределенности, которые могут привести к злоупотреблениям.
Главная из них — каким образом будет рассчитываться кадастровая стоимость и насколько она будет близка к рыночной? Результаты уже осуществленной оценки, проведенной Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, зачастую оказываются довольно спорными. Иногда она бывает слишком мала по сравнению с рыночной, а иногда превышает ее.
Вызывает вопросы и налогообложение объектов незавершенного строительства: на какой стадии объект начнет облагаться налогом, а также что послужит налогооблагаемой базой, ведь техническая инвентаризация и кадастровый учет проводятся уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
Владимир Спицын — противник такого нововведения: «По-моему, платить налог за квартиру в недостроенном доме, когда он еще на уровне котлована, несправедливо».
«Важно, чтобы ставка налога была определена четко, без какой-либо двоякости, — считает Михаил Жигарев. — Кроме того, значимым моментом является то, насколько верно будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимости».
Цепная реакция
Как грядущие изменения в налоговом законодательстве скажутся на рынке недвижимости Сочи?
«Никак не повлияют, — уверен Михаил Жигарев. — Стоимость найма жилья и аренды офисов в Сочи запредельная, и это при условии, что предложение превышает спрос, а после Олимпиады предложений станет еще больше».
«Дальнейшее повышение налогооблагаемой базы приведет к снижению инвестиционной привлекательности российских проектов. Вместо развития и роста экономики, так необходимых в условиях кризиса, государство руками, а точнее ногами налоговиков, топчет эти самые ростки», — считает Борис Лебедев.
Владимир Спицын уверен, что ставки налога на недвижимость вызовут повышение ее стоимости и как следствие увеличение арендной платы. А арендаторы, в свою очередь, непременно поднимут цены на свои услуги, товары, и так по цепочке.
Завершающий штрих в картину явления внес Александр Мурычев, исполнительный вице-президент российского союза промышленников и предпринимателей. По его словам, он не ожидает рисков повышения, колебания цен на рынке недвижимости страны, в том числе и в городах с самой дорогой недвижимостью — Сочи, Москве, Санкт-Петербурге. «Хотя, с другой стороны, рынок — дело непредсказуемое», — добавил он.