По словам начальника управления муниципального земельного контроля Антона Карпинского. В течение 2012 года в управление поступило около 7000 обращений граждан на предмет проверки законности соблюдения правил землепользования и застройки. А оно в свою очередь переадресовало в правовое управление администрации свыше 600 материалов о выявлении самовольно построенных объектов и самовольно занятых земельных участков.
Большинство так называемых объектов самовольного строительства — это преимущественно объекты жилого фонда от трех этажей либо гаражи, пристройки и другие хозпостройки. При этом многие из таких объектов по факту существуют от 5 и более лет. Естественно, возникает вопрос: почему появляются самоволки?
Фемида знает, как узаконить самовольную стройку
Жилье без нужных документов можно узаконить. Как это сделать, лучше всех знает Фемида. Вроде бы как и нельзя строить без разрешения, но если очень хочется, то можно. Сначала застройщик приобретает участок, предназначенный для ИЖС. Затем получает проект планировки. После этого согласовывает подключения к коммуникациям и получает в муниципалитете разрешение на строительство ИЖС. В широком распространении в Сочи практика, когда граждане либо вообще не берут разрешение на строительство, либо получают разрешение на строительство 2–3-этажного индивидуального жилого дома, а по факту строят от пяти и больше этажей. Затем регистрируют такие объекты в Федеральной регистрационной службе в упрощенном порядке по так называемой дачной амнистии. Либо добиваются признания на них права в суде, пользуясь тем, что в кадастровых паспортах не указывается наличие или отсутствие разрешения на строительство объекта. Для регистрации в упрощенном порядке разрешение на строительство не требуется. А уже потом начинается процесс переоформления отдельных долей или жилых помещений на покупателей.
Всеобщее страдание
Незаконное возведение многоквартирных домов в большинстве случаев сопровождается незаконными врезками в инженерные коммуникации. В частности, такой процесс, касающийся водопровода и канализации, прост и доступен и в лучшем случае может быть оформлен по временной схеме. Только вот из-за незаконной врезки целого дома заложниками становятся люди, не подозревавшие при покупке квартир о предстоящих поворотах событий. И где теперь искать застройщика или риэлтора, продавших жилье без воды? Ущерб наносится и благополучию ни в чем не повинных граждан соседних домов — из-за незаконного подключения давление воды в трубах падает и вода до некоторых потребителей, особенно живущих на последних этажах, попросту не доходит или поступает с перебоями.
Специалисты Сочиводоканала подсчитали, что каждый месяц невыплаты за подачу воды и канализование составляют порядка 12 млн рублей. Входят сюда, конечно, и потери, связанные с 80%-ным износом сетей. Но среди причин незаконных подключений можно назвать не только злостную недобросовестность застройщиков. Многочисленные проволочки и дороговизна отдаляют момент подключения на неопределенное время и создают предпосылки для коррупции и незаконной врезки в сети. Встав перед таким выбором, частник может из двух зол выбрать меньшее, то есть незаконное подключение. Понятно, что при этом соблюдение технологии строительного процесса, экологическая и пожарная безопасность, качество строительно-монтажных работ на строящемся нелегально водопроводе остаются под большим вопросом.
По информации пресс-службы Сочиводоканала, в IV квартале прошлого года было проверено на предмет незаконных подключений к сетям около 1800 объектов. Выявлено более 50 фактов незаконных врезок. Причем в подавляющем большинстве это жилые новостройки. В результате принятых по итогам проверки мер административного воздействия по 23 объектам уже подготовлена необходимая проектно-техническая документация и получена оплата за ранее потребленную воду. По двум объектам информация направлена в органы внутренних дел для привлечения застройщиков к ответственности в соответствии с законом. Но надо отметить, что меры, предпринимаемые ООО «Югводоканал» в виде передачи материалов в РОВД, ощутимого эффекта не дают.
Нередки случаи, когда специалисты водоканала, заручившись предписанием Роспотребнадзора, отключают водоснабжение, иногда демонтируя целые участки сетей вместе с задвижками. Но через несколько дней, а иногда даже и часов врезка восстанавливается. Опять же вопрос: как можно не заметить возводимую в городе очередную многоэтажку и не сверить, оформлены ли надлежащим образом необходимые документы на подключение ее к водопроводно-канализационным коммуникациям? И если своими силами не удается справиться с объемом информации, то результаты тесного взаимодействия водоканала с соответствующими структурами в администрации города, с общественностью в лице председателей ТОСов, да и просто активными гражданами, в конце концов, организация той же «горячей линии» могли бы дать положительные результаты. Тем более что все возможности для успешного взаимодействия в городе имеются. Например, комиссия по пресечению самовольного строительства, управление по взаимодействию с общественными объединениями, да просто граждане с активной жизненной позицией, которые готовы сигнализировать о самовольно возводимой многоэтажке, о незаконной врезке.
«Мы убеждены, что главным и наилучшим способом решения проблем незаконных врезок являются не запретительные меры (хотя они необходимы объективно), а прежде всего постоянная надзорная и разъяснительная работа — именно это дает наилучшие результаты. Люди должны понять, что идти законным путем и спокойнее, и экономически выгоднее, чем рисковать в любой момент остаться без воды, заплатив за квартиру большие деньги», — прокомментировали в пресс-службе Сочиводоканала.
В итоге филиал «Сочиводоканал» ООО «Югводоканал» с 1 декабря 2011 года объявил о начале легализации самовольных врезок в городские сети водопровода и канализации. «Амнистия» действовала по 31 января 2012 года. В этот период все жители индивидуальных жилых или многоквартирных домов, пользующиеся услугами водоканала без разрешительной документации и не оплачивающие их, могли обратиться в «службу одного окна» и в установленном порядке оформить незаконное подключение. Таких пользователей освобождали от оплаты ранее потребленной воды, штрафов и других санкций, документы оформляли в упрощенном порядке, а стоимость оформления проектно-технической документации на срок «амнистии» составляла от 5 до 28 тыс. руб. в зависимости от объекта водопользования.
Что касается самовольного подключения к электросетям, то и тут ситуация аналогичная. Специалисты Сочинских электросетей в течение 2012 года зафиксировали более 800 фактов незаконного потребления электроэнергии. Среди недобросовестных потребителей встречаются как юридические, так и физические лица. «По состоянию на 1 января в Сочинском энергорайоне выявлено 85 крупных социально значимых объектов с бездоговорным электропотреблением, из них 62 — многоквартирные жилые дома и общежития, 23 объекта коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, — уточнил заместитель директора филиала «Сочинские электросети» ОАО «Кубаньэнерго» Эдгар Армаганян. — В числе прочих объектов — частные дома, жилые гаражи, мини-гостиницы, чаще всего оформленные как ИЖС, и другие».
Борьба с ветряными мельницами?
На практике борьба с самовольным строительством превращается в бой с ветряными мельницами: пока дело направляется в суд и рассматривается, самовольный застройщик оперативно завершает его строительство и регистрирует на него право собственности. Люди, купившие помещения или доли в этих домах, включают свой разум только тогда, когда начинают прописываться, пробовать оплачивать коммунальные услуги, подключать газ, воду, свет. Ведь, как правило, когда покупатели въезжают в подобное жилье, это все подключено по временной схеме.
За три последних года, по словам заместителя главы города Павла Юрина, в зоне олимпийского строительства выявлено 220 незаконных объектов и подано столько же исковых заявлений. Почти 200 решений о сносе уже принято, 188 объектов в зоне олимпийского строительства снесено. Интересно, что убрать объекты в зоне олимпийского гостеприимства оказалось проще, чем вне ее.
«800 исков инициировано о сносе незаконных гаражей, исполнение по ним идет, более 600 уже снесены. И самый сложный для нас блок — снос незаконного жилья. 280 жилых многоквартирных домов по нашим искам признаны незаконными и будут снесены. 280 исполнительных листов передано в Федеральную службу судебных приставов, — сообщил глава города Анатолий Пахомов. — Администрация города через подрядные организации снесла самостоятельно четыре дома. Пятый объект сносится в настоящее время в переулке Рахманинова. Но снос зданий не относится к компетенции административных органов власти. Исполнять решения судов обязаны судебные приставы».
Отчасти в этих бедах можно винить и самих покупателей таких вот незаконных «квартир». Спрос на них обусловлен высокими ценами на жилье в Сочи. Более или менее приличное предложение недвижимости идет от 50 тыс. рублей за 1 м2. Вот и идут люди на риск, надеясь, что проблема каким-то образом разрешится.
«На сегодняшний день есть правовая неопределенность в вопросе о мерах воздействия на недобросовестных застройщиков. Если собственником недвижимости является физическое лицо, то за неисполнение решения суда о сносе строения по закону он облагается штрафом в 2000 рублей. Это создает массовое самовольное строительство. До конца победить самострой невозможно, пока не будет принято концептуальное решение в выборе меры воздействия», — сказал заместитель мэра Сочи Сергей Юрин. По мнению главы города Анатолия Пахомова, проблема борьбы с самовольными застройками заключается в многолетнем неисполнении решений судов, а федеральная служба судебных приставов ссылается на нехватку денег по сносу.
Наша эпоха считается цивилизованной, и не в наших правилах, как в древности, поступать согласно кодексу Хаммурапи. В те времена, если строение разрушалось и кто-то в нем погибал, одного из родственников застройщика засовывали в такое же строение и там убивали. Самоволки у нас пока не падают, зато их количество растет в геометрической прогрессии, порождая вал сопутствующих проблем в виде обманутых дольщиков, незаконных врезок в инженерные сети и т.д. Причем это в массе своей происходит без законного возмездия по отношению к застройщикам.
Так что да здравствуют самовольные застройки?!
